Nouveau pouvoir des SAFER : quel impact sur les GFV ?
Vincent Boisseau • 30 octobre 2016
Le Sénat a récemment modifié les pouvoirs des SAFER. Y aura-t-il des impacts sur les GFV ?
Les faits récents
Un peu passé inaperçu, le Sénat a, en juillet 2016, renforcé le droit de préemption des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) à l’occasion de l’examen du projet de loi Sapin II sur la transparence de la vie économique visant à empêcher la financiarisation de l’agriculture au détriment de l’installation d’agriculteurs.
bleIl s’agit notamment d’une réponse au rachat de terres agricoles par un fonds de gestion chinois basé à Hong-Kong (entre avril 2015 et avril 2016, ce fonds chinois a acheté trois exploitations céréalières dans l’Indre, soit 1.700 hectares) et peut-être à l’engouement des terres agricoles et viticoles comme support d’épargne.
Ecouter l’émission France Inter sur les Investissements chinois dans les terres agricoles (à partir de 23’00). Ecouter)
Pourquoi cet amendement ?
Depuis septembre 2014, le droit de préemption des SAFER était limité aux cas où la totalité des parts sociales d’une société était cédée. Dès lors, des contournements permettant l’accaparement de terres agricoles par des montages sociétaires tout en échappant au droit de préemption restaient possibles (en ne vendant pas 100% de parts).
L’amendement du Sénat
Les SAFER « peuvent également, pour le même objet ainsi que pour le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles, exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole, lorsque l’acquisition aurait pour effet de conférer au cessionnaire la majorité des parts ou actions, ou une minorité de blocage au sein de la société, sous réserve, le cas échéant, de l’exercice des droits mentionnés aux articles L. 322-4 et L. 322-5 par un associé en place depuis au moins dix ans. » voir
Cet amendement consiste à donner aux SAFER la possibilité d’exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole (typiquement un groupement foncier agricole – GFA – ou une société civile immobilière – SCI), lorsque l’acquisition aurait pour effet de conférer au cessionnaire la majorité des parts ou actions, ou une minorité de blocage au sein de la société.
Cette extension du droit de préemption est limitée aux cas où il s’agit d’installer des agriculteurs ou de maintenir/consolider des exploitations agricoles, qui répondent à un objectif d’intérêt général. Les cas dans lesquels les SAFER ne peuvent préempter – dans le cadre familial, lors des installations ou lors des cessions consolidant des exploitations existantes – sont bien définis.
L’exercice de ce droit de préemption est rendu possible par la mise en place, par la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt du 13 octobre 2014, d’un mécanisme permettant aux SAFER de disposer des informations sur tout mouvement de parts ou actions au sein d’une société.
Les SAFER
Une Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Les Safer couvrent le territoire français métropolitain et 3 DOM. Les Safer jouent un rôle majeur dans l’aménagement du territoire rural:
dynamiser l’agriculture et les espaces forestiers, favoriser l’installation des jeunes ;
protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles ;
accompagner le développement de l’économie locale.
Comment les Safer protègent-elles les terres agricoles et l’environnement ?
Des études foncières
La Safer observe le marché et réalise des études :
– pour connaître les prix des biens et des terres afin de les estimer à leur juste valeur avec les Service des Domaines et éviter les surenchères,
– pour permettre aux communes de connaître les mouvements fonciers de leurs territoires (elle évalue la faisabilité et les incidences des projets collectifs ou privés). Les portails Vigifoncier permettent aux structures ayant souscrit à ce service de bénéficier d’un outil de veille et d’indicateurs fonciers locaux en ligne (déploiement du service dans l’ensemble des régions en cours).
Des actions d’achat, de vente, de gestion et d’aménagement
– Elle achète des biens agricoles et ruraux puis les revend à des agriculteurs ou des collectivités, établissements publics (Conservatoire du littoral, parcs, agences, etc…), personnes privées… dont les projets répondent à l’objectif de ses missions.
– Elle peut stocker des terrains et les louer temporairement à des agriculteurs.
– Elle peut réaliser des travaux d’aménagement pour améliorer les conditions d’exploitation, pour entretenir les paysages…
Quels sont ses moyens ?
– L’acquisition amiable et, éventuellement, le droit de préemption.
– L’entretien des terres : la gestion temporaire (convention de mise à disposition – CMD), l’intermédiation locative et la convention d’occupation provisoire et précaire (COPP).
Droit de préemption
La loi (Articles L 143-1 et L 143-2 du code rural ) donne aux safer la possibilité de disposer d’un droit de préemption, afin de leur permettre de mener une action cohérente dans le cadre de leurs missions. Elles sont systématiquement informées des projets de vente par les notaires et peuvent acheter à la place de l’acquéreur initial. But : revendre à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux.
Dans ce cadre, l’opération de préemption par la SAFER se fait au prix fixé par elle. Le prix des terres en France est donc « piloté » et ne reflète pas celui qu’aurait un marché liquide et libre.
En Europe par exemple, les prix varient énormément.
Prix des terres en Europe entre 1990 et 2012.
en savoir plus sur les prix en Europe:
L’impact sur les GFV
L’impact tient à la valeur des transactions sur le foncier, non plus seulement en direct, mais également quand il y a transaction totale ou partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole.
Impact potentiel sur les GFV (ou GFA) : si les prix de transaction sont trop élevés par rapport au prix de marché (ou plutôt au prix SAFER), la SAFER peut dorénavant préempter à un prix plus faible. Les GFV qui ont monté leurs opérations sur des prix d’entrée élevés pourraient avoir du mal à en sortir à de tels niveaux.
CGP…à bon entendeur…soyez vigilants.
Les faits récents
Un peu passé inaperçu, le Sénat a, en juillet 2016, renforcé le droit de préemption des Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (SAFER) à l’occasion de l’examen du projet de loi Sapin II sur la transparence de la vie économique visant à empêcher la financiarisation de l’agriculture au détriment de l’installation d’agriculteurs.
bleIl s’agit notamment d’une réponse au rachat de terres agricoles par un fonds de gestion chinois basé à Hong-Kong (entre avril 2015 et avril 2016, ce fonds chinois a acheté trois exploitations céréalières dans l’Indre, soit 1.700 hectares) et peut-être à l’engouement des terres agricoles et viticoles comme support d’épargne.
Ecouter l’émission France Inter sur les Investissements chinois dans les terres agricoles (à partir de 23’00). Ecouter)
Pourquoi cet amendement ?
Depuis septembre 2014, le droit de préemption des SAFER était limité aux cas où la totalité des parts sociales d’une société était cédée. Dès lors, des contournements permettant l’accaparement de terres agricoles par des montages sociétaires tout en échappant au droit de préemption restaient possibles (en ne vendant pas 100% de parts).
L’amendement du Sénat
Les SAFER « peuvent également, pour le même objet ainsi que pour le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles, exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole, lorsque l’acquisition aurait pour effet de conférer au cessionnaire la majorité des parts ou actions, ou une minorité de blocage au sein de la société, sous réserve, le cas échéant, de l’exercice des droits mentionnés aux articles L. 322-4 et L. 322-5 par un associé en place depuis au moins dix ans. » voir
Cet amendement consiste à donner aux SAFER la possibilité d’exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole (typiquement un groupement foncier agricole – GFA – ou une société civile immobilière – SCI), lorsque l’acquisition aurait pour effet de conférer au cessionnaire la majorité des parts ou actions, ou une minorité de blocage au sein de la société.
Cette extension du droit de préemption est limitée aux cas où il s’agit d’installer des agriculteurs ou de maintenir/consolider des exploitations agricoles, qui répondent à un objectif d’intérêt général. Les cas dans lesquels les SAFER ne peuvent préempter – dans le cadre familial, lors des installations ou lors des cessions consolidant des exploitations existantes – sont bien définis.
L’exercice de ce droit de préemption est rendu possible par la mise en place, par la loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt du 13 octobre 2014, d’un mécanisme permettant aux SAFER de disposer des informations sur tout mouvement de parts ou actions au sein d’une société.
Les SAFER
Une Safer (Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural) est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Les Safer couvrent le territoire français métropolitain et 3 DOM. Les Safer jouent un rôle majeur dans l’aménagement du territoire rural:
dynamiser l’agriculture et les espaces forestiers, favoriser l’installation des jeunes ;
protéger l’environnement, les paysages et les ressources naturelles ;
accompagner le développement de l’économie locale.
Comment les Safer protègent-elles les terres agricoles et l’environnement ?
Des études foncières
La Safer observe le marché et réalise des études :
– pour connaître les prix des biens et des terres afin de les estimer à leur juste valeur avec les Service des Domaines et éviter les surenchères,
– pour permettre aux communes de connaître les mouvements fonciers de leurs territoires (elle évalue la faisabilité et les incidences des projets collectifs ou privés). Les portails Vigifoncier permettent aux structures ayant souscrit à ce service de bénéficier d’un outil de veille et d’indicateurs fonciers locaux en ligne (déploiement du service dans l’ensemble des régions en cours).
Des actions d’achat, de vente, de gestion et d’aménagement
– Elle achète des biens agricoles et ruraux puis les revend à des agriculteurs ou des collectivités, établissements publics (Conservatoire du littoral, parcs, agences, etc…), personnes privées… dont les projets répondent à l’objectif de ses missions.
– Elle peut stocker des terrains et les louer temporairement à des agriculteurs.
– Elle peut réaliser des travaux d’aménagement pour améliorer les conditions d’exploitation, pour entretenir les paysages…
Quels sont ses moyens ?
– L’acquisition amiable et, éventuellement, le droit de préemption.
– L’entretien des terres : la gestion temporaire (convention de mise à disposition – CMD), l’intermédiation locative et la convention d’occupation provisoire et précaire (COPP).
Droit de préemption
La loi (Articles L 143-1 et L 143-2 du code rural ) donne aux safer la possibilité de disposer d’un droit de préemption, afin de leur permettre de mener une action cohérente dans le cadre de leurs missions. Elles sont systématiquement informées des projets de vente par les notaires et peuvent acheter à la place de l’acquéreur initial. But : revendre à un autre acquéreur dont le projet répond mieux aux enjeux d’aménagement locaux.
Dans ce cadre, l’opération de préemption par la SAFER se fait au prix fixé par elle. Le prix des terres en France est donc « piloté » et ne reflète pas celui qu’aurait un marché liquide et libre.
En Europe par exemple, les prix varient énormément.
Prix des terres en Europe entre 1990 et 2012.
en savoir plus sur les prix en Europe:
L’impact sur les GFV
L’impact tient à la valeur des transactions sur le foncier, non plus seulement en direct, mais également quand il y a transaction totale ou partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole.
Impact potentiel sur les GFV (ou GFA) : si les prix de transaction sont trop élevés par rapport au prix de marché (ou plutôt au prix SAFER), la SAFER peut dorénavant préempter à un prix plus faible. Les GFV qui ont monté leurs opérations sur des prix d’entrée élevés pourraient avoir du mal à en sortir à de tels niveaux.
CGP…à bon entendeur…soyez vigilants.
Depuis le jeudi 27 février, l'outil O2S d'HARVEST est bloqué suite à une cyberattaque. L'information est officielle depuis le vendredi 28 février. A ce jour , lundi 3 mars, l'outil n'est pas rétabli. A ce jour, aucun élément n'indique qu'il y a eu fuite de données. CONSTATS & ANALYSES Suite à la cyberattaque d’HARVEST, il y a des obligations CNIL à faire en tant que vous Responsable des Traitements et HARVEST sous-traitant. D'autant qu'O2S contient une quantité astronomique de Données à Caractère Personnel sur les clients : adresse, mail, téléphone, RIB, patrimoine, CNI, peut-être données médicales...bref, c'est énorme. Donc il y a effectivement des choses à faire. Voici le lien vers la CNIL qui traite des violations de données personnelles : https://www.cnil.fr/fr/notifier-une-violation-de-donnees-personnelles En effet notre analyse est: qu’il y a eu une violation de données du fait d’un cas cité : perte de disponibilité , d’intégrité ou de confidentialité de données personnelles, de manière accidentelle ou illicite) En revanche on ne sait pas encore s’il y a eu fuite de données, LE DISPOSITIF d'HARVEST Voici les informations reçues par un CGP, en juillet 2024, sur le dispositif HARVEST : plutôt sérieux. "Sécurité physique : Les serveurs sont hébergés dans un Datacenter Interxion dans l’UE. Le Datacenter a de nombreuses certifications : ISO 14001:2004, ISO 27001 & ISO 22301, ISO 50001:2011, OHSAS 18001, ITIL V3 ,PCI-DSS, HDS (Hébergeur Données Santé). Les infrastructures sont monitorées 24h/24 et 7h/7. Les baies hébergeant les systèmes sont fermées à clé, seul le personnel habilité a accès aux baies : Notre sous-traitant (Waycom) pour la mise à disposition et la supervision des infrastructures d’hébergement travaillant pour le compte d’Harvest (hors baies privées dédiées dont l’accès est géré uniquement par Harvest) Les membres habilités de la DSI Harvest. Les grappes de disques ainsi que les alimentations sont redondées (ainsi que tous les éléments critiques physiques du Datacenter : réseaux internet, réseaux électriques, etc…). Sécurité logique : Les données de production sont accessibles uniquement par un nombre de personnes restreint, défini en accord avec le comité des risques d’Harvest. En aucun cas nos sous-traitants ont accès aux données applicatives. L’accès est basé sur une authentification : compte / mot de passe. Les droits et habilitations sont donnés selon le profil de l’utilisateur. Les flux sont chiffrés (HTTPS). Les données des applications répliquées en continue sur un serveur de secours local et sauvegardées sur un serveur de sauvegarde distant. Les opérations effectuées sur les serveurs sont journalisées. Les serveurs sont mis à jour régulièrement et possèdent un antivirus à jour. Des tests de vulnérabilité sont effectués périodiquement et donnent lieu, si nécessaire, à des plans de remédiation. Réglementaire : Dans le cadre de la réglementation européenne RGPD, un registre des traitements a été créé, il est maintenu par le DPO (Data Protection Officer) d’Harvest. Plan de continuité (PUPA), dans ce cadre Harvest : Dispose d’une procédure de gestion et d’escalade des incidents. A mis en place un comité des risques et est accompagné par un cabinet d’audit externe Activation de la cellule de crise en cas de problème majeurRéalise des évolutions régulières sur l’infrastructure matérielle et logicielle de ses environnements pour améliorer en permanence les performances et la sécurité " QUE FAUT IL FAIRE en interne ? La violation de données et la cyberattaque ne concernent pas VOS systèmes mais ceux d'un sous-traitant. Donc pas de panique. Quand on lit les instructions CNIL, dans cette configuration, il faut documenter la violation de données en interne. QUE FAUT IL FAIRE vis à vis de la CNIL? Là l'instruction est claire : il faut notifier l’incident à la CNIL dans les 72 heures (donc aujourd'hui pour ceux qui ne l'ont pas faite). Pour ce faire, la CNIL vous accompagne : compléter le document préparatoire (aide au remplissage) : https://www.cnil.fr/sites/cnil/files/2023-07/trame_des_notifications_de_violations_de_donnees_0.odt puis faite la notification en ligne : https://notifications.cnil.fr/notifications/ QUE FAUT IL FAIRE vis à vis de vos clients ? Ne faites rien pour le moment ! Il faut prévenir les clients si la fuite de données est avérée. En effet, la CNIL précise : en cas de doute sur l’incidence de la fuite de données personnelles concernant la vie privée des personnes concernées (c’est le cas à ce jour car nous ne savons pas s’il y a eu fuite ou non de données), notifiez à la CNIL qui vous indiquera s’il est nécessaire d’informer les personnes. Voilà Croisons les doigts pour que vous puissiez rapidement travailler et que les données des clients ne fuitent pas.!
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