CIF et promotion immobilière ne font pas bon ménage...sanction AMF

Présentation

SPI est une société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée à Bordeaux

SPI est enregistrée à l’ORIAS en tant que conseiller en investissements financiers (« CIF ») , de courtier en assurance et en réassurance, ainsi que de celui de courtier en opérations de banque et en services de paiement. Elle dispose également de la carte professionnelle de transaction sur immeubles et fonds de commerce (« carte T »).

SPI exerce ses activités sous le nom commercial « Pacerel ».

SPI a aussi développé une activité immobilière d’achat, rénovation et revente d’immeubles situés à Bordeaux. Ces immeubles sont achetés en répondant à des appels d’offres de la société d’économie mixte InCité Bordeaux Métropole Territoires. Le prix d’achat est décoté en raison notamment de l’engagement pris par SPI d’effectuer des travaux importants de réhabilitation des logements, puis par les futurs acquéreurs de les louer selon des barèmes de loyers conventionnés (logement social).

Dans le but de financer ces acquisitions, SPI a créé deux sociétés , dédiées à l’émission des OCA : la SAS M & Pacerel 1 et la SAS Pacerel IM (anciennement dénommée SAS Pacerel 58 Cours de l’Yser). Les sommes levées dans le cadre de ces émissions permettent d’investir des fonds dans les SCI ou SCIA ad hoc, également créées par SPI, qui deviennent propriétaires de l’immeuble objet de l’opération.

C’est dans ces conditions que SPI a monté trois opérations immobilières, dont elle a commercialisé les OCA :

Entre le 10 septembre 2019 et le 17 mars 2022, SPI a conseillé à huit clients la souscription d’obligations convertibles en actions (ci-après « OCA ») aux fins de financement de trois opérations immobilières

« 51 rue Francin », « 43 rue Pelleport » et « 58 cours de l’Yser », pour un montant total de 2 575 000 euros.

Par ailleurs, entre le 4 novembre 2019 et le 24 février 2021, elle a conseillé à quatre clients la souscription de parts du groupement foncier viticole GFV Ménichot (ci-après « GFV Ménichot »), pour un montant total de 245 000 euros. Le concepteur du GFV Ménichot est la société Viti Patrimoine, qui est présidée par M. R, également dirigeant de SPI.

Les GRIEFS

Il est reproché :

Concernant le parcours client :

1. de ne pas avoir toujours établi les documents d’entrée en relation (ou qu'il n'y a pas de preuve qu'ils ont été remis)
2. de ne pas avoir toujours établi des lettres de mission ou de les avoir établies de manière incomplète et non conforme (absence d'informations sur les instruments financiers et les stratégies d'investissement proposés)
3. de ne pas avoir toujours établi un questionnaire de connaissance client ou de l’avoir établi de manière incomplète et non conforme
4. de ne pas avoir toujours établi de déclaration d’adéquation ou de l’avoir établie de manière incomplète et non conforme  (la DA ne comprend, dans la partie relative aux « Préconisations », la phrase-type suivante : « Pour répondre à votre objectif d’investissement et compte tenu de votre situation, des besoins exprimés, de votre horizon de placement, de votre questionnaire de risque et des informations que vous nous avez déclarées, nous vous conseillons les produits suivants ». De plus, la « Justification de la proposition / motivations » se borne à indiquer « Correspond aux besoins de la cliente », la partie relative au « Rappel de l’objectif du client » ne faisant mention que de « diversification » et « court terme < 24 mois », sans plus de précision ni plus de personnalisation.)

Concernant les notices d'informations des OCA

1. d’avoir remis à sa clientèle des documents d’information, portant sur la souscription des OCA imprécis ou inexacts concernant notamment le mode de financement de ces opérations (sur l’objet de l’investissement, au nombre de tranches de travaux à financer, au bilan financier et au rendement de l’opération, informations inexactes et trompeuses sur l’habilitation de SPI à exercer une activité de financement participatif).
2. d’avoir encaissé, le 30 août 2019, une somme de 60 000 euros de la part de M. et Mme A, clients de la société, justifiée par l’établissement d’un contrat de prêt de ces personnes à SPI ayant pour objet « le versement d’un dépôt de garantie [de 60 000 euros] dans le cadre d’une acquisition immobilière pour un immeuble de la Commune de BORDEAUX (33000) Rue Francin », en méconnaissance de l’obligation faite aux CIF de ne pas recevoir des fonds autres que ceux destinés à rémunérer leur activité,

Concernant les conflits d'intérêt

1. de ne PAS avoir
2. (i) identifié les conflits d’intérêts liés aux mandats et prises de participation de son gérant, dans la SAS M & Pacerel 1, la SAS Pacerel IM (les sociétés ayant acquis les biens immobiliers financés par les OCA conseillés à ses clients) et dans la société Viti Patrimoine,
3. (ii) mis en œuvre la procédure adaptée pour les gérer
4. (iii) et, en l’absence de gestion des conflits d’intérêts,  informé ses clients de l’existence de ces conflits (sur un support durable, le DER ou la LDM) et, enfin,
5. (iv) actualisé son registre des conflits d’intérêts,

Concernant les flux financiers

1. d’avoir conseillé à ses clients de souscrire aux OCA des opérations sans les informer de la totalité des frais payés par les sociétés acquéreuses des biens immobiliers financés par ces OCA au profit de SPI et de sociétés détenues par M. X, et sans expliquer en quoi le modèle économique de ces opérations pouvait fonctionner avec de tels frais (entre 31,6 et 38,6 % du montant levé). Exemple : communication sur 22KEUR de frais alors qu'en réalité ce sont 177KEUR qui ont été versés. Sur N°2 : 214KEUR affichés contre 410KEUR réels.

Concernant la LCBFT

1. de ne PAS avoir :
2. (i) disposé d’une procédure LCB/FT opérationnelle (procédure vierge et non personnalisée)
3. (ii) mentionné le niveau de risque du client correspondant à la classification établie par « la cartographie des risques TRACFIN (à chaque opération) »,

Concernant l'obligation d'apporter son concours à la mission de contrôle

1. d’avoir (i) manqué de répondre aux demandes de la mission dans les délais impartis malgré plusieurs relances et (ii) fourni des explications contradictoires concernant les raisons de l’encaissement du chèque de 60 000 euros établi par ses clients M. et Mme A,
   

Sanctions

A l’encontre de la société SPI  : une sanction pécuniaire de 20 000 €  + interdiction d’exercer l’activité de CIF pendant deux ans ;

A l’encontre de M. R (dirigeant): une sanction pécuniaire de 10 000 € +   interdiction d’exercer l’activité de CIF pendant deux ans ;

crédit photo : https://pxhere.com/fr/photo/630664